摘要：近年来，随着房地产业的飞速发展，人们对居住环境的要求在不断提高，物业企业作为与人们居住生活息息相关的企业，竞争也在不断加大。为了增强竞争力，物业企业应加强内部管理，做到向管理要效益，而应收账款作为物业企业内部管理的重要内容，现阶段仍存在一些问题，往往给物业企业正常运转造成风险。鉴于此，本文以y物业企业为例，通过对企业应收账款管理现状和存在的问题进行分析，并提出相应的解决对策，旨在为物业企业强化应收账款管理提供建议，让企业更加健康发展。
关键词：物业企业；应收账款；问题；对策
引言
现在市场竞争激烈，很多企业为了占据市场份额，都采取赊销方式。因此，企业需要追踪客户以后期间的赊销款项，同时衡量客户无法按时付款，即出现坏账的风险。但是目前，物业企业应收账款的管理还存在信用系统不完善、领导层不重视等问题，造成债务纠纷，增加企业催收成本和管理成本，而物业企业抵抗财务风险能力较低，可能给企业带来致命打击。因此，结合物业企业实际，加强对应收账款管理相关问题进行研究并提出解决对策，对物业企业健康发展至关重要。
1物业企业加强应收账款管理的重要性
物业企业作为微利企业，应收账款的管理对企业的生存与发展尤为重要。应收账款占用企业的资金，导致企业资金周转变慢，而且没有为企业的发展做出贡献；应收账款如果形成坏账，会影响企业的经营利润，导致企业蒙受损失；应收账款的形成说明销售的成立，表明企业要按时缴纳各种流转税，这又会造成企业的现金流出，给企业经营带来压力。因此，物业企业应收账款管理的意义重大。
首先，加强应收账款管理有助于降低企业经营风险，应收账款是企业竞争的产物，该项资产被客户经营占用，只有变为现金流入企业后，才能参与到企业的再生产经营过程，为企业创造新的收益。其次，加强应收账款管理有助于缓解资金压力，企业的经营目标不仅是通过销售实现利润，还包括通过回收货款实现真正的投资回报，回收货款才是企业实际经营目标的最终保障。再次，加强应收账款管理有助于提高企业内部管理水平，根据应收账款管理制度，加强部门间的联系配合，提高对于客户信用水平的评估质量，从而提高内部管理水平，加快企业的资金循环，提高资金利用效率，实现企业效益目标。
2 y物业企业应收账款管理的现状和存在的问题
y物业公司是g市在2017年出资成立的小型国有企业，旨在为企事业单位提供物业服务，经过几年发展，现已自主承接各类住宅类物业服务，相对于企事业单位物业服务而言，住宅类物业的应收账款数额更大，收款难度更高，而y物业一般承接的都是老旧小区的物业服务，应收账款的变现能力更差，总体看，y物业公司应收账款管理主要存在以下几方面问题：
2.1企业没有建立完善的信用评价系统
随着经济飞速发展，企业信用管理越来越重要，但是目前，我国企业信用体系建设落后，没有能够帮助企业及时了解客户的经营状况的信用管理平台，难以根据客户状况及时调整信用额度，无法帮助领导作出正确决策。y物业公司成立初期都是承接企事业单位物业服务，这些单位都是政府成立或国家机关，不存在信用方面的风险，因此y物业没有养成核查每个企业的经营状况、资金情况、企业管理能力以及企业管理者的道德信用等方面信息的习惯。经过几年的发展，y物业开始自主承接物业服务，依旧按照之前的固有思维，凭借外界的影响判断这些企业的信用，但是有些企业签订合同时仍在正常营业，合作一段时间后才发现企业资不抵债，濒临倒闭，应收账款也变成坏账无法收回，造成公司经营损失。
2.2企业不重视应收账款管理
随着我国市场经济的日益成熟，企业面临着激烈的竞争，要想在市场竞争中占据一席之地，企业必须加大销售，赊销是企业采取扩大销售的方法之一，但是目前企业管理者一般只注重销售的完成，应收账款的管理是财务部门的事情，而且只要货款能够到账就可以，货币的时间价值并不在他们的考虑范围之内，而财务部门对销售并不了解，造成部门间相互推诿扯皮，导致企业从上到下都不重
视应收账款的管理。y物业公司由于成立时间较短，而且承接的大部分是企事业单位的物业服务，很少出现资金回笼问题，应收账款只是财务部门账套里的一个数字，管理层并不是很重视应收账款的管理。但是近几年由于内外部经济环境影响，企事业单位资金紧张，y物业的应收账款回收速度降低。而且近几年y物业自主承接的住宅类物业服务增加，应收账款回收难度加大，造成应收账款数额变大，资金回笼变慢，周转率下降。
2.3企业催收制度不完善
企业因为赊销形成应收账款，而应收账款账期的长短也会影响企业的持续发展。应收账款在资产负债表列示为流动资产，一般应在一年以内变现，但是现在企业内的应收账款账期有一年的、两年的、甚至有三年及以上的，这些账期超过一年的应收账款变现能力远远低于账期一年的，因此企业应在一年内尽快催收应收账款。而现实中，企业对应收账款金额及账期最了解的是财务部门，财务部门通知业务部门哪些货款即将到期，需要联系对方企业，催收手段也仅限于电话、微信、qq等通讯工具，催收方式单一，如果没有催收成功，而企业又需要资金周转，就只能向银行借款，借款需要定期支付利息，这又加大了企业财务风险。y物业公司应收账款到期前一个月由财务部门通知业务部门，业务部门联系对方企业，对方企业核对信息后给与回复，回复的内容基本是准时付款，但是到期能够准时付款的企业少之又少，而y物业公司也只能继续与对方企业联系，了解客户没有准时付款的原因，对方企业也只是给出一些口头保证，这样应收账款被一再拖欠，造成企业资金紧张。
2.4企业缺少有效的账款回收激励机制
企业应收账款难以按时收回时，企业可以制定有效的激励制度，促进应收账款的回收。但是现在企业很少有制定应收账款激励制度，企业管理层认为应收账款是自己的权益，对方企业应按时按量的支付账款，但现实中对方企业也有应收账款，资金短缺就不能支付到期货款，这样形成恶性循环，增加企业催款难度，也增加了企业资金周转难度。y物业公司2020年自主承接的z小区物业管理服务，在收取2020年物业费用时曾采取激励方法，先缴纳的业主可以领取一些生活用品，后缴纳的业主与拖欠物业费的业主则不能享受该福利，在2020年时起到一定激励效果，但到了2021年收取物业费时，y物业仍沿用上年激励方法，激励效果明显下降，而y物业并没有采取及时更新措施，导致2021年大量应收账款被拖延。
2.5企业管理人员缺乏法律意识
企业出现应收账款坏账时，企业管理人员一般都不愿意进行诉讼，因为他们认为诉讼程序费时费力费钱，到最后还不一定能追回坏账，而且企业进行诉讼，影响企业形象，管理人员觉得得不偿失，因此他们宁愿承受坏账风险，也不愿意进行法律诉讼，维护自己的合法权益。y物业2021年承接了x小区物业管理业务，x小区是由国际知名品牌房地产公司承建，但是由于房子质量问题、设备维修问题、环境绿化等问题，小区很多业主都拒绝缴纳物业费，企业法律顾问建议y物业管理层进行诉讼，但是管理人员认为起诉这些业主耗费精力，追回的应收账款还没有诉讼费多，宁愿坏账也不愿提起诉讼。
3完善物业企业应收账款管理的对策建议
3.1建立完善的信用评价系统
企业在选择合作方之前应该对该企业进行全面了解以及评估，可以为所有合作企业建立一个信用库，包括这些企业的运营状况、发展前景、管理人员诚信度等等，信用等级较高的企业可以采取较宽松的赊销政策，而信用等级较差的企业则不应该赊销，甚至可以要求信用差的企业缴纳一部分预收账款或者拒绝合作，以保证企业的正常运营。y物业公司2021年开始建立合作企业信用库，在签
订合同之前，业务部门会通过各种渠道了解合作方的信息，对各合作方做出信用等级划分，信用等级高的可以获得优先合作的权利，赊销政策也相对宽松，应收账款是在服务发生后六个月内回款，信用等级一般的客户则只能在服务发生后的三个月内回款，信用等级较差的客户拒绝合作，如果有特殊情况必须要与信用等级较差的客户合作，一般需对方付30%-50%的预付账款，以减少企业的信用风险。所有的客户信用等级每年重新评定，y物业公司也
鼓励信用等级一般和较差的客户按时支付货款，来年信用等级可以上升，可以获得较为宽松的赊销政策。
3.2加强企业对应收账款管理的重视程度
应收账款关系着企业的资金安全，资金是企业运转的命脉，因此企业应加强对应收账款的重视。财务部门可以按月或按季度制作应收账款的报表提供给领导层和业务部门，让业务部门不能只重视销售而忽略应收账款的催收，让领导层知道每笔应收账款的账期以及每笔应收账款形成的原因。管理层应定期召开应收账款专题会议，各部门对应收账款的回笼情况作出总结，并分析一些陈账形成的原因，需吸取的教训等等，进一步完善应收账款管理制度。y物业公司财务部门每月会提供报表给管理层，包括应收账款明细表，报表中列明每笔应收账款发生的时间、金额、到期时间，超过收款期限的应收账款备注了拖欠原因。在每月公司的例会上，管理层会汇报当月应收账款回笼情况，以及对超出收款期限的应收账款的处理办法，这样让每个部门都重视应收账款管理，促进了应收账款资金的快速回笼。
3.3建立完善的催收制度
首先企业选择合适的催收方法，可以加快应收账款的回收，也可以适当缓解双方企业的关系。企业可以通过电话、微信、qq等与对方联系，也可以上门服务，发送书面催缴通知，寄律师函等方法催收货款。企业在签订销售合同时可以注明拖欠货款的滞纳金、违约金等，约束对方企业尽快支付货款。其次企业要明确业务部门和财务部门职责分工，业务部门并不是只完成销售任务就可以，应收账款的催收任务也是业务部门的一项重要任务，业务部门不能推卸责任给财务部门，财务部门可以协助业务部门分析应收账款账期、欠款原因。2022年y物业公司每月定期与客户核对应收账款的余额以及到期时间，然后形成报表提供给业务部门，业务部门负责与客户联系，如果到期没有收到货款，业务部门将采取上门了解情况，与客户商谈等措施，如果仍没效果，而客户也没有正当理由拒付货款，那业务部门就可以咨询企业的法律顾问，采取寄送律师函等措施维护企业合法权益，保证应收账款顺利回笼。
3.4制定灵活有效地应收账款回收方案
根据应收账款数额大小，拖欠时间长短等特点，企业可以将应收账款分类，建立不同的激励制度。对于数额大的应收账款，一个月内付清欠款可以享受1%的现金折扣，二十天内付清可享受2%的现金折扣，十天内付清可享受3%的现金折扣，鼓励对方企业尽快付清欠款。数额小的应收账款催收则可以与业务部门业绩挂钩，如果在账期内催收成功，则给予一定奖励，没有催收成功，则给予一定惩罚，这样既调动了人员积极性，也促进了应收账款的快速回笼。为了尽快回笼资金，保持企业正常运转，y物业公司2022年对部分大额欠款企业采用给予现金折扣的应收账款收账策略，虽然y物业公司损失了一部分应收账款，但是确保了大量应收账款的快速回笼，加快了资金周转率。对于住宅类物业费的催收，y物业把小区划分为几大块，每一块设置一名管家，业主有什么问题可以直接与管家联系，尽快解决问题，避免业主与物业之间矛盾升级。节假日y物业会在小区广场举办一些茶话会，播放一些露天电影，以拉近业主与物业之间的关系，为应收账款的管理打下良好的基础。
3.5提高管理人员的能力素质与法律意识
企业管理人员的能力与素质直接影响企业的经营管理，对企业应收账款的管理也至关重要。企业可以定期或不定期的举办相关的培训，要求企业管理人员参加，增强管理人员对应收账款的了解与认知，学习简单的法律知识，知道在什么情况下可以用法律武器来维护企业的合法权益，也可以报名参加外部的相关讲座，学习别人对应收账款的理解与建议，结合企业实际情况更好的管理应收账款。除了加强企业内部管理人员的素质能力培养，企业也可以从外部引进应收账款管理的高端人才，来帮助企业建设完善的应收账款管理制度。y物业公司2022年开始组织全体管理人员不定期参加财务知识培训以及法律知识培训，管理人员必须要掌握一定的财务知识和法律知识，知道应收账款的来龙去脉，知道可以通过法律手段来维护企业利益。y物业公司在收取x小区2021年物业费时，仍有恶意拖欠者，y物业通过各种渠道沟通无法解决拖欠事宜，最终向恶意拖欠物业费业主寄送律师函，准备用法律手段来维护企业正当利益。
4结语
综上所述，应收账款的管理工作对物业企业十分重要，可以促进企业内部部门之间合作，可以在赊销与应收账款中间找到利益最大点，可以让企业管理者掌握资金动向，做出正确决策，在竞争激烈的市场中占据一席之地。企业建立完善的信用系统，可以准确评估对方企业信用，避免承担坏账风险。加强企业对应收账款的重视，保证每一笔应收账款都有人跟进。建立完善的催收制度，有利于企业应收账款的顺利回笼，避免各部门推诿扯皮。采取合理措施促进资金回流，根据实际情况采取不同措施，有利于企业应收账款的快速回笼。提高管理人员的能力素质与法律意识，有利于企业应收账款的合法权益得到保证。
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作者 赵 慧