摘要：随着改革开放的不断推进以及房地产事业的快速发展,房地产抵押活动的发生频率越来越高。房地产抵押是非常复杂的,其不仅和抵押当事人有密切联系,而且涉及抵押登记机构,存在不同法律风险,一个不小心就会影响人们的财产安全。鉴于此,文章介绍了房地产抵押背后的法律风险因素,并根据实际案例提出了应对策略。
关键词：房地产抵押; 法律; 风险因素;
随着时代的快速发展，房地产抵押活动的事件发生概率越来越高。通过对实际情况进行分析可以发现，房地产抵押背后是有比较大的法律风险因素存在的，极可能导致意外情况，影响人们的财产安全。文章开展房地产抵押背后的法律风险因素及案例分析有着重要的现实意义。
1 房地产抵押背后的法律风险因素
1.1 抵押物确认工作里面的影响因素
我国《物权法》明确规定了，在进行抵押的时候，抵押人必须保证自身拥有足够的处分权才可以进行抵押，不然会有极大可能造成因为抵押无效而出现没有担保风险的情况。同时，商业银行在处理房地产抵押问题的时候，必须提前展开调查工作，核实抵押是否有优先权存在，并在确认以后发放贷款[1]。
1.2 抵押物登记确认里面的影响因素
在登记房地产抵押工作的过程中，银行必须增强对风险防范工作的重视，从而将潜在纠纷以及风险发生的概率降到最低。要有效避免这种情况，银行应该从以下几个角度入手展开工作：首先，在进行抵押的时候，绝对不能为产权模糊甚至没有产权的房产放款。其次，对于同一房产，绝对不能反复多次进行重复登记抵押，因为这种情况是违反产权登记要求的，也不符合抵押担保债权实现的宗旨。再次，当抵押活动终止或者需要变更的时候，一定要严格按照规定要求展开抵押注销或者变更处理。从次，抵押人以及抵押权人必须共同到登记部门进行手续办理，完成相应权利使用书的妥善使用与保管。最后，必须严格审核抵押登记合同当中的内容，避免登记错误或者虚报信息的情况发生[2]。
2 房地产抵押背后的法律风险案例介绍
张女士曾经以自身的门面房为担保从某工商银行分行中得到过一笔期限为1年的抵押贷款。然而，在贷款还没有达到期限的时候，该门面房就依旧被法院资产保全。银行工作人员在经过调查以后发现，造成这种情况的主要原因是该房产和一宗民事案件相关。贷款人张女士实际上是一位男士的情妇，并且和该男士育有一子，此门面房的购房款是由其情夫从和原配的夫妻共有财产中转出购买的，并且原配有足够证据。原配对第三者即借款人提起了诉讼，经过审理之后，法院作出了原配胜诉的判决。由于房产被抵押到了工商银行，因此原配申请了资产保全。
当贷款到达时限以后，银行要求张女士还钱，而张女士虽然有和别人合伙做别的生意，但是其生意却比较惨淡，根本没有办法得到回款。除此之外，张女士本人并没有还款能力，特别是遭到起诉以后，自身情绪更是处于不稳定状态，并不配合还款工作。银行只有将其起诉到法院，被迫被卷进到案件纠纷当中。最终作为无任何过错方的银行虽然获得了胜诉，然而这一抵押权的实现却花费了非常大的时间和精力。
3 防范房地产抵押背后法律风险的措施
1）相关工作人员要对贷款资料进行细致审核，对抵押物的实际情况展开实时跟踪，并调查抵押人家中的实际情况及其道德品质，了解其资源来源。同时，在进行房地产抵押审核的过程中，相关工作人员还应该严格按照准入机制展开审核工作，以此来避免有纠纷、无效或者非法的房地产被当成抵押物[3]。
2）对抵押代管管理机制展开进一步完善，做好抵押房产抵押值的准确测算，分析其是否属于经济适用房，在不在拆迁范围。同时，还应该注意是否有其余非法或者不稳定因素存在。除此之外，工作人员还应该根据实际情况进行抵押率的科学调整，以此来有效避免法律风险的发生[4]。
3）必须提升贷后监管工作力度，将抵押物的日常监督纳入贷后管理工作中去，及时清查抵押资产情况以及抵押物现状，并对借款人进行监督。当发生不良贷款的时候，可以选择向法院起诉，进行诉前保全，避免意外事故的发生。除此之外，还应该推动担保方式的多样化发展，要求借款人另外提供相应的担保凭证，并在合同里面做出明确规定，从而有效避免意外情况发生。
4 结束语
要更加高效地开展房地产抵押工作，有效避免法律风险的出现，所有抵押人员都一定要充分认识这种情况，树立正确的防范观念，采用更为科学合理的防范措施来有效避免风险的出现，为抵押工作的安全展开提供更有力的支持和保障，从而防止人们的财产损失，保证担保条例的顺利展开。
参考文献
[1]闫冬梅.房地产抵押背后的法律风险因素及案例分析[j].中国市场,2015(25):117-118.
[2]陆莹.某评估公司房地产抵押评估业务中的风险与防范对策研究[d].扬州:扬州大学,2019.
[3]李晓潆,李晓洋.房地产抵押中存在的风险及控制措施分析[j].中国工程咨询,2017(12):66-67.
[4]周宏基.房地产抵押法律风险研究[d].兰州:兰州大学,2012....