摘要：应收账款属于企业的流动资产，是企业资金营运的重要组成部分，直接影响了企业经营活动产生的现金流量。本文剖析了hj商管公司应收账款管理中资金占用久、收缴成本高、企业风险大的现状，对产生问题的根源从人员管理、商户管理、制度落实与绩效考核四方面进行分析，提出合同控制、流程管理、信用奖惩及收账方式的管理优化措施。
关键词：应收账款管理；商管公司；体系优化
一、商管公司应收账款管理的目标和重要意义
（一）应收账款管理内容
商管公司是集购物、餐饮、休闲、教育等商户管理为一体的商业运营公司，其应收账款管理是从应收账款的五大类（租金，商管费，物业费，停车费，能耗费）开始成立到应收账款到期日这段时间的全过程管理，以及应收账款到期日后的账款管理。
（二）应收账款管理目标
应收账款管理的目标，是根据应收账款具体情况设计、制定科学合理的应收账款信用政策，并在这种信用政策所增加的销售盈利和采用这种政策预计要担负的成本之间做出权衡。
（三）应收账款管理意义
商管公司基于自身经营特点，出于长远利益的考虑，需要一些经营理念与方式较先进、经营规模适中且相对稳固的商户作为合作对象，对公司稳定自己的市场、减少商铺存量、增加收入有着决定性意义。对商业物业运营，提供完备的商业服务为核心定位的商管公司应强化应收账款管理认识，优化应收账款管理体系，有效实施应收账款管理流程，加快资金回笼，为企业良好发展提供有效的资金支持及保障。
二、商管公司应收账款管理问题的透视
（一）资金占用期久，周转期长，资金使用率低
首先，商管公司平时不能按照合同及时催缴，或催缴不得法，收缴率低，应收账款回笼速度慢，应收额回笼少，资金被商户长期占用，造成超七成的商户租金及商管费、物业费欠缴超过一年。其次，没有专门且专业的团队对应收账款的催收加以督促和预警提示。工作人员责任心弱，怠于收缴，造成滞收现象严重。执行工作流程松散，工作方法单一，收缴单只送不追。实际工作中人情办事，对于老商户，过于信任，碍于情面未及时催缴；对于有的商户来求情，不愿得罪人而同意延迟。
（二）应收账款管理水平较低，管理落实不到位
第一，商管部门内部管理不严，没有专门的组织来统筹协调应收账款的相关工作,财务监督力度不大。不能对相关人员进行系统而持续的培训，导致运营人员缺乏一定的催收技能，缺少对应收账款的重要性以及对公司经营的影响等风险的认识。第二，物业管理不到位，造成有些商户占用公共区域，有些商户侵犯其他商户的权益。商户以权益受损为由而不愿缴款。从运营部门来说运管方法与营销策略单一、管理经验缺乏，故而商业运作不佳。第三，方案细则不完善，应收账款核算体系缺陷较大，不够精细化，没有能够做到定期对账，一年一考核的制度，造成年终集中催缴，工作人员平时对收缴工作责任心不强。
（三）商户信用等级差异大，增加企业风险
招商初期部分人员出于完成指标或抢占市场的目的没有较好地考查商户的信用而选择了信用度不佳的个别商户，对后续的应收账款的管理带来了隐患。如商户一直找各种理由拖延缴费，特别是几家信誉差的商户，各种理由拖延。由于收商户的租赁押金金额比商户拖欠的款项少很多，导致呆账发生，后续收缴也特别困难。商户推迟缴款主要有两种原因：一是信用状况不佳，故意拖延。二是经营管理不善，无力缴款。对于前者，商户是考虑到自身利益故意不按时缴款，故而必须采取一定强硬措施来收取应收款项；对于后者，需要积极与商户沟通，深入地调查商户推迟的原因，并全面分析是否可以采取措施帮助商户走出困境。
（四）应收账款管控薄弱，增加企业成本
各项能耗费收缴流程是商户先使用，水电工再抄表，运营人员将水电分摊表交各商户，商户最后交费。商管公司垫资的金额大、周期长。商户不按时缴纳各项款项，运营人员需要采取不断上门方式进行催缴，造成工作量的增加，收缴成本提升。特别是不续约已离场的商户，还要联合法务，采取一系列的法律手段，导致追缴成本上升。
三、商管公司应收账款管理的优化措施
（一）以订立完善合同制衡
1.通过商户管理合同条款保障应收账款的收缴
商管公司通过商户管理合同条款的订立使每项应收账款都得到合理保证。在租赁合同中特别规定收缴方式、收缴时间和违约责任，这样在具体操作过程中，可以有据可依，让收缴有了合法的保证。
2.制订与完善公司内部管理工作流程
制定了五大类业务流程，租金和物业费等核心业务收费流程、场地使用费及广告位出租费等非核心业务收费流程、押金保证金退还等其他管理流程、水电费等能源费收支管理流程、停车费收费流程，规范管理，落实制度执行。通过内控体系的建立，使全体商管人员认识到：合理、规范的流程管理模式一方面确保流程所涉及的组织与人员相关权责分明，每个人都能够理解相应流程，且不存在任何疑问或信息缺失，工作有依据，避免遇事各部门之间推萎，部门内部员工之间推萎。另一方面可以减少沟通成本，使团队协作有章可循，能够真正地提高工作效率、降低错误率、缓解压力并确保计划或项目的一致性，提高整个公司的管理水平。
（二）强化日常管理内控制约
1.建立台账，及时更新，掌控收缴数据
财务科建立租金、物业费等收费台账，每天根据收缴情况及时更新数据，并定期分析各项费用清缴情况，随时掌握收缴的动态信息，采取有效措施进行收缴。
2.财务人员与运营人员各司其责，落实催缴工作财务科定期整理商户欠费逾期清单，运营部门落实欠租、欠费原因，确认商户欠费清单。并根据财务科编制的欠费逾期清单制作《欠租（费）催缴通知书》，财务科根据清单审核欠租（费）催缴通知书，审核通过后，由运营部门送达《欠租（费）催缴通知书》给商户，并取得对方的签收记录。运营部门送达《欠租（费）催缴通知书》给商户，商户在规定的期限内未缴纳欠费的，运营部制作《欠租（费、滞纳金）催缴通知书》，财务部审核后，由运营负责人亲自送达给商户，并取得对方的签收记录。同时，和商户进行沟通，了解情况，如果是商户运行欠佳，资金紧张，可帮其出谋划策进行推广和促销，使商户取得较好的收益。如果商户仅仅是找借口推迟缴纳，经过沟通还是不想缴费，就协调法务部制作律师函，运营部负责人将律师函交给
商户，并告知处理方案。再进行一次沟通，尽量友好协商，解决问题。若商户还是拖欠不缴，运营部编制断水、断电、采取法律手段等处置方案报部门负责人审批。
3.及时和商户沟通，助力商户提高效益
平时经常和商户进行沟通，了解其对运营部门及物业部门的需求。比如，商户对商业项目的推广要求、商户节假日对活动的需求、商户对保洁保安的要求等，尽最大的努力满足商户提出的合理的需求及有益的建议，提高整个商业体的效益。使商管公司和商户实现双赢。
4.加强应收账款监控，实施按季考核机制
为提升管理人员工作效率，提高应收账款收缴率，本人作为财务主管，主导应收账款绩效考核机制：一是梳理原先的考核机制，总结原来按年度考核效果欠佳的原因主要为时间跨度大，考核效果未能及时作用于当前工作，收费员收费工作的紧迫性较弱以及年底考核前集中催缴，对商户年底现金支付的压力产生较大影响等，确立改革思路；二是通过商管行业测算，制定按季考核方案；三是采用签订目标责任状手段，推进方案执行。按季考核后，管理人员的积极性得到了调动，及时激励、及时纠偏的考核效果也得到了显著的体现，每季收缴率由51%上升到高达93%以上。管理工作人员积极热情地上门服务与催缴，不断加强了商户与公司之间的交流沟通，同时促进与商户建立稳固的合作关系。
（三）以制定信用奖惩政策激励
1.信用条件（折扣条件）与免租期挂钩
将合同中的免租期以折扣的形式分摊到每季度,并规定若不及时缴纳租金将取消当期的折扣，合同按此方式制定，一方面确保制度可执行性，另一方面加速了资金的回笼，提高了流动资产的周转率。
2.实施信用等级评定与使用政策
商户信誉好、能按时缴纳各项费用，商管公司筹划节假日促销推广活动给予展示机会，如厨艺大赛中安排高等级餐饮业商户的老总当评委、电子屏背景穿插播放其优雅餐饮环境、特色菜品展示、热情贴心服务等短片；节日庆典活动中安排高等级教育培训机构的学员进行才艺表演，同时舞台周边安排相应的展板助其拓展客户。
3.免费停车位、免费广告位奖励办法
商户当季按时缴纳租金，物业费等，商管公司给商户免费发放停车券，并给予一个季度免费一个广告位。如某家餐厅享受到奖励后，以免费停车为服务亮点进行宣传推广，客流量明显增加，商管与商户实现了合作共赢的良好局面。
（四）以成本效益原则指导收账政策
1.大商户换费控表，先交费充卡才能使用
为减轻管理工作量，加速资金周转，改革水电费原有收缴模式，采用费控水（电）表商户水电费管理模式。水（电）表由普通型转为先付费充卡后使用的费控型水（电）能表后，一方面加速了资金回笼，使资金平均提前45天左右到账；另一方面大大减轻了运营部工作人员的工作量。
2.小商户有条件逐步替换成费控表
考虑到小商户能耗费用少，基本都能按时缴纳。如果集中批量更改，一方面会造成水（电）表设备的浪费，另一方面也会造成水电工工作负担短期巨增。根据成本效益原则，采用按自然更新模式逐步替换。
3.通过信息化远程手段催收
现代交流渠道网络化、支付方式多样化的现状，给运管人员与商户之间的交流以及收缴方式都带来了一定的便利。运管人员采用建立微信群等方式，及时发布收缴相关信息，节省了大量的上门收缴工作量。
参考文献：
[1]廖中杰.浅谈企业应收账款管理问题[j].中国商论,2017(17):93-94.
[2]韦敏艳.我国中小企业应收账款管理分析[j].智库时代,2018(35):7-8+13
作者 胡秀凤